Comprador ou vendedor faleceu antes da transferência do imóvel?

O compromisso de compra e venda é um contrato preliminar, ou seja, ele não transfere a propriedade do imóvel, mas apenas estabelece as condições para a futura transmissão. Assim, enquanto o registro não for realizado, o comprador não adquire a propriedade do imóvel e o vendedor não se desfaz dela.

Ocorre que, em algumas situações, pode ocorrer que uma das partes envolvidas venha a falecer antes de registrar o compromisso de compra e venda. Nesse caso, surge a dúvida sobre o que acontece com o negócio e quais são os direitos e obrigações dos herdeiros do falecido.

Neste artigo vamos tratar do posicionamento que predomina nos Tribunais de Justiça dos Estados de São Paulo e Minas Gerais.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, atualmente, entende que se o comprador possuir provas de que houve a negociação e integral quitação antes do óbito, bem como que não há oposição pelos herdeiros, o entendimento é de que este determinado bem não integrará o acervo hereditário. Desta forma, torna-se possível requerer que a escritura pública seja efetivada por meio de alvará judicial (procedimento mais rápido).

Caso o comprador não tenha quitado o imóvel antes do óbito ou exista algum outro empecilho em relação a negociação, o posicionamento do Tribunal de São Paulo é de que se torna necessário o inventário, para que posteriormente seja feita a transferência que couber ao caso.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais entende que, independentemente das provas de quitação ou negociação, se faz necessário que o bem imóvel alienado (vendido) integre a partilha do inventário, não autorizando de nenhuma forma o alvará judicial.

Essas são algumas das principais questões que envolvem o falecimento do vendedor ou comprador antes da transferência do imóvel junto ao Registro de Imóveis. É importante ressaltar que cada caso deve ser analisado individualmente, levando em consideração as circunstâncias específicas, a legislação aplicável e a jurisprudência dominante em cada estado, no Superior Tribunal de Justiça e no Supremo Tribunal Federal.

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